冯锦麟：建筑及房地产企业应努力探索转型升级之路

“2017中国房企经营管理模式研究”系列报道之四：

■ 特约研究员 冯锦麟

作为建筑行业从业人员，我们一直被戏称为“泥水佬”，形象地说明了我们的工作是与“泥”和“水”打交道的，在过去很长一段时间内社会地位并不高。不过，现在的中国建筑已与过去不可同日而语，建筑施工企业不仅能承建包括港珠澳大桥等世界一流的超大型工程，连我们的建筑工人做砌砖这些基本的工作都使用上了高科技的红外线仪器设备。作为建设行业的人员，我们也有了从来没有过的自信。

改革开放的伟大国策推动建设行业突飞猛进发展，也让不少种田的农民转身从事起建设行业相关工作。过去38年来，我亲身经历和体验了从建筑工程队财会预算、设计、施工员，再到企建筑企业经营管理者的不同岗位，让我对“泥水佬”的认识不断深化和提升。

上世纪80年代，建筑企业曾因“僧少粥多”而吃香，每次搞工程建设，投资者都要请我们吃饭，我们才开工。但好景不长，随着后来建筑市场供求关系的改变，我们要登门拜访才能找到工程做。特别是与房地产商打交道，他们的资金一旦紧张，就会转嫁到建筑企业身上，从而很容易引发“三角债”纠纷。

面对这样的社会现实，我在经营策略上进行了积极地探索和大胆地调整，随后选择既做建筑商又做开发商。但要做好开发商也不容易，庞大的资金问题曾使我望而生畏。为了突破资金的难关，我们首先选择与土地持有者合作，先是与广东省江门市某单位签订由其提供土地、我们负责规划建设、再一起进行利润分成的合作协议。就是靠这种方法，使我们渡过了当时因承建工程资金不到位而给企业带来的生存危机。通过和其他企业一起搞房地产开发，让我们赚取了第一桶金。接着我们就自己拿钱买地开发商品房，不仅解决了企业员工“卖花姑娘插竹叶”的居住问题，也使公司迈上了从投资开发到施工建设一条龙的多元化经营发展之路。

投身房地产开发领域后，我们在早年间看好了广东省开平市金山度假村旁一块100.62亩土地。该土地早在1993年开平县改市庆典活动时就举办了动工仪式，按照规划设计，这是一个开发建设88幢独立别墅的房地产项目。这时恰逢开平碉楼正在申报世界文化遗产，我积极加入申遗代表团前往新西兰，借机参观学习了他国居住生活小区先进的规划设计理念，并从被联合国世遗专家誉为“可能是全世界最美丽村落”的开平碉楼马降龙村的规划建设中得到启示。该村美观整齐，每户房屋大门朝巷内开设，从而节约了大量土地。我们放弃了受让该土地后马上开工建设就能赚取好的投资回报的机遇，下决心将这个已定名为“开平山庄”的88幢别墅小区逐步修改为既有别墅更有高层洋房、可建800多个居住单元的小区，并通过向社会征集而更名为“骏贤居”。我们在规划容积率许可的前提下，将土地利用率提高了近十倍，这是行业里针对宝贵土地资源进行节约集约利用的有益尝试。

骏贤居的开发建设经历了10多年的艰辛。首先，10多万平方米的小区开发资金的筹措就使我头痛，众所周知中小企业的房地产项目很难得到银行贷款支持，虽然骏贤居在许多开平人眼中被视为风水宝地，也有不少人找我谈合作的事情，甚至有人愿意让我们净赚超过一亿元的转让，但我们还是按照自己的理念，坚持走从投资开发施工建设到项目建成物业服务管理一体化的路子，希望能亲手将其建成一个别具特色的宜居小区，满足更多人的居住需求。

与业主协商、共同推进小区建设，是骏贤居成功开发的经验之一。2015年，骏贤居小区部分房屋竣工交付业主使用后，我们举行了“建设绿色小区研讨会”，有业主提出小区少建别墅、多建高层洋房就可以减轻业主单元居住缴交物业管理费负担的建议，根据骏贤居小区还有容积率可用的情况，我们接受该建议，不惜又一次对规划建设方案进行修改而放慢了投资速度，将重新调整的规划设计方案报政府主管部门，并通过了社会公示。

当然，增加居住单元就涉及居住业主小汽车停放道路交通的问题，虽然规划部门要求居住单元与小车位比例达到1:1即可，但随着人们生活的改善，不少家庭小车早已超出每户一辆的水平。为满足业主小车位的需求，我们在规划设计中千方百计加大投入包括将小区人工湖底也建设成小车库。须知，要建成宽敞方便停放的小车库每个车位就需占用到40平方米的建筑面积，仅工程造价就达10万元。这样的成本和小车位的售价在目前是无利可图甚至是亏本的。但要建成一个能让业主安居生活的小区，如果连小车停放问题都不能解决，作为开发商，我认为是不够负责任的。其实，根据骏贤居小区居住业主人群拥有小车的推算，将来每个单元2个小车位都有可能还是满足不了需求的。所以，我们现在已经是采取每单元只卖一个小车位，不足的就靠短租调剂使用这种“租售并举”对开发商投资回报更低的办法进行实施，我以为这就是对短缺的社会资源节约集约利用的“共享经济”的一种举措，也是我们没有亏对获得的“詹天佑住宅小区金奖”的感知。

对投资者来说，一个房地产项目，赢利是前提，但若只追求赢利而将建成的项目甩手推给社会，就会使投资开发者在项目规划设计时只注重销售回报而不会主动统筹项目建成的运营管理，对项目业主生活配套、小车停放等建设就会忽略。其实，项目的物业管理是一件出力不讨好的事情，往往被业主误以为开发商赚大钱而产生不少麻烦。即使如此，我认为投资开发者还是要承担项目建成后的物业服务管理责任，以使项目建成后的运营管理更顺畅。

我还相信，只要作为投资者的开发商能按照国家相关法规进行规范管理，开发商与业主最终还是会和谐相处的。骏贤居小区就是通过举办“业主好邻居”等活动及建立业主微信群的沟通方式使业主分享到文明宜居的喜悦。我们在已建成房屋基本售罄的情况下，主动投入数百万元建成原规划方案中没有的小区休闲公园，出资与水利部门合作修辑了小区前的镇海水渠。该水渠既满足灌溉排洪功能，又使水渠对小区起到玉带环腰的护城河景观的作用，我们被业主戏称为是“不会做房地产生意的投资者”。不错，如果从经济收益来衡量，当初我们如果放手自己开发所得的转让收益一亿多元，不用说再投资其他项目是否能取得更多的回报，仅是银行保本利息就会是一个不小的数目。

建筑及房地产行业是国民经济的支柱产业。城镇化建设给房地产行业带来发展机遇的同时，又因这个行业低门槛、非理性的竞争环境让不少人千方百计参与其中。近年来在全国三四线城市普遍出现了房地产库存积压较为严重的情况，开发项目烂尾、开发商跑路现象屡见不鲜。

对此，我建议，在城镇化建设的房地产开发建设中，需建立“用户订单”制度，即：房地产开发要有用户购房订单才能开工建设，这样一来就会有效减少新的房地产库存的产生，以体现“房子是用来居住而不是用来炒”的宗旨，并促使开发商在项目拿地时就要以“谋居者谋百年也安逸”的负责任态度统筹项目的建设开发和运营管理，而不是在项目销售完成后就甩手抛给社会；地方政府在城镇化规划时，也应以“用户订单”的思维谋划出与市场需求相匹配的城镇化规划方案，而不要出现像一些地方那种不切实际的唱“空城计”的城镇化规划，要以“谋城者谋万世之太平”的功成不必在我的胸怀和务实态度，让城镇化的规划蓝图变成美好的现实。

同时，我们也希望负责任的新闻媒体能为房地产建设行业在城镇化建设中发挥更好的作用鼓与呼，对开发商的社会责任给予客观公正的评价，让居民业主与开发商都共同朝着构建文明社区的目标奋进，改变社会普遍存在的认为都是开发商的无良才造成一些社会矛盾激化的现状，以便为房地产市场营造良好的社会氛围。

衡量一个地产项目是否真正成功，我认为要看能否达到让购房置业者高兴欢心、投资开发商赚钱开心、而又使社会和政府满意放心。作为开发商，项目开发建设赚钱后为社会作一些必要的捐助，固然能体现其社会责任，但探索实施投资开发、到施工建设、到物业服务管理一体化，让居民业主都能有“幸福感”、有更多的“获得感”，才是企业最大的社会责任。    

                （作者系广东骏贤集团董事长）

中国建设报1987年元月创刊，是中华人民共和国住房和城乡建设部主管的面向全国建设领域和相关行业惟一综合性大报。

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（均为系列报道，点标题即跳转阅读）

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2、拥抱大变革时代，泰禾集团的变与不变

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1、对话泰禾集团董事长黄其森：市场需要能住的住得舒适的好房子

（三）“2017中国房企经营管理模式研究”系列报道

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